Fachbeitrag
Die Ehewohnung bei der Scheidung
Rechtliche Grundlagen, typische Konflikte und praktische Lösungen rund um Mietwohnungen, Eigentumswohnungen und Häuser im Scheidungsfall.
Die Ehewohnung gehört grundsätzlich zum gemeinsamen Gebrauchsvermögen, das bei der Scheidung aufgeteilt wird. Wurde sie von einem Ehepartner bereits lastenfrei mit in die Ehe eingebracht, kann dies in einem Ehevertrag ausgeschlossen werden.
Sie steht unter besonderem gesetzlichem Schutz: Der Ehepartner, dem die Wohnung gehört oder der sie gemietet hat, darf sie während der Ehe nicht ohne Zustimmung des anderen kündigen oder verkaufen – auch dann nicht, wenn die Ehe bereits gescheitert ist.
Versuche, den Partner „loszuwerden“, scheitern meist
Wer als Alleineigentümer versucht, die Wohnung heimlich zu verkaufen oder zu vermieten, riskiert eine gerichtliche Sperre: Der andere Ehepartner kann beim Bezirksgericht ein Veräußerungs- und Belastungsverbot erwirken, das im Grundbuch eingetragen wird – oft ohne dass der Eigentümer vorher angehört wird.
Diese Sperre bleibt meist bis zur endgültigen Vermögensaufteilung bestehen.
Auch ein eigenmächtiger Schlossaustausch ist keine gute Idee: Der ausgesperrte Partner hat Anspruch auf einen Schlüssel oder die Wiederherstellung des alten Zustands.
Wer zieht wann aus?
Im Scheidungsvergleich muss genau geregelt werden, wer die Wohnung verlässt und bis wann. Diese Regelung muss notfalls auch zwangsweise durchsetzbar sein („Delogierungstitel“).
Allerdings ist eine zwangsweise Durchsetzung nur innerhalb von sechs Monaten nach Rechtskraft der Vereinbarung möglich. Danach kann eine Räumung nicht mehr erzwungen werden.
Mietwohnung: Wer bleibt?
Bei Mietwohnungen muss festgelegt werden, wer künftig alleiniger Mieter ist. Entscheidend ist, wer die Wohnung dringender braucht – meist hat der Elternteil Vorrang, bei dem die Kinder hauptsächlich leben.
Eine Zustimmung des Vermieters ist dafür nicht nötig – außer bei Dienstwohnungen, die nicht der Aufteilung unterliegen.
Der ausziehende Partner kann einen finanziellen Ausgleich verlangen, etwa für Übersiedlungskosten oder die Kaution einer neuen Wohnung.
Eigentumswohnung oder Haus: die Geldfrage
Kann sich keiner der beiden das Alleineigentum leisten, empfiehlt sich ein gemeinsamer Verkauf vor der Scheidung. Eine Alternative ist die Übertragung an gemeinsame, bereits volljährige Kinder, oft kombiniert mit einem lebenslangen Wohnrecht für den verbleibenden Elternteil.
Von einem gemeinsamen Miteigentum nach der Scheidung wird klar abgeraten – auch wenn sich die Partner zum Zeitpunkt der Trennung noch gut verstehen. Spätere Konflikte, etwa durch neue Partner, Erbschaftsfragen oder Verkaufswünsche, sind häufig vorprogrammiert.
Wichtig: Wer zahlt wie viel aus?
Ein häufiger Irrtum: Wer im Grundbuch zur Hälfte eingetragen ist, hat nicht automatisch Anspruch auf 50 % des Werts. Entscheidend ist, woher das Geld stammt, mit dem die Immobilie finanziert wurde.
- Vermögen, das ein Partner in die Ehe mitgebracht hat oder geschenkt bzw. geerbt bekommen hat, bleibt von der Aufteilung ausgenommen.
- Einkommen, das während der Ehe erzielt wurde, gilt unabhängig davon, wer es verdient hat, als „gemeinsam“ – Investitionen daraus werden also hälftig geteilt.
Ist noch ein Kredit offen, wird dieser zuerst vom Verkehrswert abgezogen – nur der verbleibende Betrag wird geteilt.
Übertragung per Scheidungsvereinbarung – steuerlich günstig
Die Übertragung einer Immobilie im Rahmen der Scheidungsvereinbarung ist die günstigste Variante: kein Notariatsakt nötig, keine Immobilienertragsteuer, und bei der Grunderwerbsteuer gilt ein Stufentarif (0,5 % bis € 250.000,-, 2 % bis € 400.000,-, darüber 3,5 %).
Die Grundbuch-Eintragungsgebühr (1,1 %) wird bei Ehepartnern nur vom dreifachen Einheitswert berechnet – das liegt meist deutlich unter dem tatsächlichen Marktwert.